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土地使用權剩余年限較短的商業(yè)房地產(chǎn)

收益法評估處理思路探討

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李??兵???吳岳東

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摘? 要：本文對土地使用權剩余年限較短的商業(yè)房地產(chǎn)多種不同評估處理方式的適用性進行了分析，認為對于可以確定續(xù)期或續(xù)期可能性較高的情況，評估定價應該既考慮續(xù)期后的收益價值，也考慮續(xù)期繳費事項對價值的影響，不宜僅以報酬資本化法（全剩余壽命模式）測算其價值。

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關鍵詞：收益法，土地使用權剩余年限，商業(yè)房地產(chǎn)

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? ? ? ?自1990年5月19日頒布《城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》（國務院令第55號），國內開啟有償出讓國有土地使用權，至今已達30年。根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》的規(guī)定，商業(yè)用地的最高出讓年限為40年，因此，早期出讓的商業(yè)用地開發(fā)建設后，現(xiàn)在許多商業(yè)用房的土地使用權年限已出現(xiàn)接近終止日期，或僅剩數(shù)年、十余年的情況。有些地方政府早期按非最高法定使用年限出讓，如以年限10、20年期出讓。在具體業(yè)務中，我們甚至曾遇到一些已過期使用的案例。因此，如何評估“土地使用權剩余年限較短的商業(yè)房地產(chǎn)”、如何合理定價已經(jīng)成為評估機構必須思考的問題。

? ? ? ?由于《房地產(chǎn)估價規(guī)范》并未就如何評估“土地使用權剩余年限較短的商業(yè)房地產(chǎn)”作出具體指引，怎樣應用《房地產(chǎn)估價規(guī)范》去處理這類問題，就成為了評估機構日常業(yè)務中爭議頗大，處理方式各異的問題之一。

? ? ? ?本文以下將從續(xù)期相關法律規(guī)定，土地使用權年限屆滿后可能的情形、地方政府及自然資源行政管理部門目前的續(xù)期對策、評估機構對土地使用權剩余年限較短的商業(yè)房地產(chǎn)評估處理方式、不同評估處理方式的適用性分析等多方面探討，力求尋找一些可行的評估處理方式，使評估結論能更為市場參與者認同。

? ? ? ?正文內容略。

結? 論：

? ? ? ?1、土地使用權剩余年限較短的商業(yè)房地產(chǎn)，如果僅采用報酬資本化法（全剩余壽命模式），可能會貶低估價對象的價值。對于可以判別續(xù)期確定或可能性較高的情況，評估定價應考慮續(xù)期后收益價值的影響。

? ? ? ?2、對于土地使用權剩余年限較短的商業(yè)房地產(chǎn)如果僅采用直接資本化法，由于幾乎未考慮即將面臨的續(xù)期繳費影響，可能會高估估價對象的價值，評估定價應考慮剩余年限較短的不利影響。

? ? ? ?3、對于未來續(xù)期狀況不確定的情形，需要對估價對象進行具體分析，分析續(xù)期的可能性。如當?shù)氐怯洐C關有明確的續(xù)期政策的，商住樓的商業(yè)部分，應認為是續(xù)期確定的情形；短期內不存在征收、規(guī)劃變動、舊城改造應認為是續(xù)期可能性較高的情況。

? ? ? ?4、對于分析后認為續(xù)期確定或可能性較高的情況，應考慮采用按法定最高年期40年作為收益年限測算，扣減預期應繳出讓金（方式3）或采用報酬資本化法（全剩余壽命模式）和直接資本化法兩種方法取權重（方式4）評估定價。

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作??者：李??兵、吳岳東

單??位：四川中砝土地房地產(chǎn)評估有限公司

地??址：成都市高新區(qū)永豐路21號瑞祥大廈5樓

郵??箱：1669093001@qq.com

注冊號：5120020064（李兵）、5120020083（吳岳東）

本論文可全文免費提供，

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