摘要：在中國城鎮(zhèn)化飛速發(fā)展的同時，城市規(guī)劃不合理、土地利用率低、建筑陳舊、基礎(chǔ)設(shè)置老化等一系列問題也隨之浮現(xiàn)，如今為改善城市現(xiàn)狀，國家城鎮(zhèn)化大規(guī)模建設(shè)已逐步向城市更新的新階段發(fā)展，而城市更新的工程造價控制問題研究刻不容緩。本文對于城市更新項目的工程造價進(jìn)行研究。

關(guān)鍵字：城市更新；工程造價；改造提升

0引言

黨的十九屆五中全會上第一次明確提出要"實施城市更新行動",對進(jìn)一步提升城市發(fā)展質(zhì)量作出重大決策部署。住建部針對"實施城市更新行動"問題作出了深入解釋,并出臺了有關(guān)文件引導(dǎo)各地積極穩(wěn)妥地開始逐步推進(jìn)新的城市再造行動。住建委已于二零二一年11月發(fā)出了有關(guān)確定在北京市、、唐山、南京、廈門、蘇州、鄭州、成都市、重慶渝中區(qū)、九龍坡區(qū)等二十一個市、區(qū)實施全國首批城市更新試點工程的文件。

城市更新的重點對象主要是城市的老舊居民小區(qū)、城市更新的主要對象包括城市中老舊小區(qū)、城中村、歷史城區(qū)、舊工業(yè)區(qū)等片區(qū)，主要采取三種方式：綜合整治、功能調(diào)整、拆除及重建，及其他有針對性的方式對各類片區(qū)實施更新。

未來一段時間,國家將全面開展城市更新活動,以促進(jìn)城市空間結(jié)構(gòu)的合理調(diào)整、城市功能齊全和生活品位提高,并切實改革城市化發(fā)展的思維模式,以進(jìn)一步提高城市環(huán)境質(zhì)量、人民群眾的生活素質(zhì)和城市競爭力,進(jìn)一步實現(xiàn)人民群眾對都市宜居和諧生活的全新追求。我國城市更新與發(fā)達(dá)國家的城市更新過程不同，由于中國發(fā)展迅速，人口基數(shù)大，各地經(jīng)濟(jì)發(fā)展不平衡，沒有完全完成城市化進(jìn)程，城市更新需要與城市化一同進(jìn)行，導(dǎo)致城市更新大部分項目都是針對老舊片區(qū)進(jìn)行改造提升與建設(shè)，數(shù)量如此龐大的城市更新項目，接下來必然需要投入大量的資金進(jìn)行城市建設(shè)，在這樣的現(xiàn)實背景下，城市更新的工程造價控制如何做也成為值得研究的問題。

1 城市更新工程造價中的問題

大部分老舊片區(qū)由于建造開發(fā)時間較早，大多有著優(yōu)越的地理位置，坐立于較為便利的市中心，同時也衍生出房屋嚴(yán)重老化，居住環(huán)境不符合當(dāng)代生活需求、基礎(chǔ)配套設(shè)施缺失破舊，落后于城市規(guī)劃方向等等問題。根據(jù)城市更新的原則，這類未達(dá)到再開發(fā)標(biāo)準(zhǔn)的老舊片區(qū)則需要進(jìn)行提升改造，在建筑主體結(jié)構(gòu)、片區(qū)范圍、基礎(chǔ)設(shè)施使用功能都不進(jìn)行改變的前提下，對居民居住環(huán)境進(jìn)行改善，完善各類基礎(chǔ)設(shè)施。工程造價作為實施該類城市更新項目的主要內(nèi)容，需要對產(chǎn)生的問題進(jìn)行研究，并根據(jù)問題的主要原因進(jìn)行控制，以提升工程造價工作的效益。

1.1資料保存問題

老舊片區(qū)建筑建造時間久遠(yuǎn)，制圖方式、資料管理方式及保存措施相對落后、不夠細(xì)致，不利于資料保存，容易產(chǎn)生施工資料、造價資料等內(nèi)容不完整或者缺失的問題，影響這類工程項目的造價。

1.2與居民的協(xié)調(diào)溝通問題

老舊片區(qū)改造大多是在居民正常居住、出行的小區(qū)進(jìn)行施工，這與新建項目有很大的區(qū)別。為保障施工的順利進(jìn)行，與居民建立良好的交流必不可少，現(xiàn)場施工與居民的生活、安全以及未來的基礎(chǔ)設(shè)施使用息息相關(guān)。城市更新項目資金來源于財政資金，由城市更新公司支付，街道對項目實施直接進(jìn)行管理，雙業(yè)主的項目模式，易造成實際施工中的信息差，工程造價需要進(jìn)行多方面綜合研究。

1.3場地限制問題

城市更新項目施工內(nèi)容相比新建項目施工內(nèi)容較為繁瑣和零星，現(xiàn)場單位在施工過程中，容易出現(xiàn)施工組織安排低效，人材機(jī)等班組安排使用不合理等問題，產(chǎn)生人力浪費(fèi)、施工機(jī)械閑置的問題。舊改項目現(xiàn)場空間相對狹窄，人員復(fù)雜，進(jìn)出頻繁，材料儲存保管不當(dāng)，也容易產(chǎn)生材料的丟失及重復(fù)浪費(fèi)，造成施工進(jìn)度延期，以上問題都不利于造價的控制。

1.4流程規(guī)范問題

通常項目進(jìn)行過程中，施工單位可能會在施工中出現(xiàn)流程不規(guī)范、不合規(guī)的行為，例如隱蔽工程在現(xiàn)場收方前就進(jìn)行隱蔽，未批準(zhǔn)情況下私自新增合同外的施工內(nèi)容，未按照工程工藝要求施工，施工工程量隨意增加等。不僅嚴(yán)重違反規(guī)定要求，更增加記錄真實工程量和對施工內(nèi)容計價的難度，最終導(dǎo)致結(jié)算金額會受到不可控的影響，這對于工程造價控制是個嚴(yán)重的問題。

1.5變更簽證問題

現(xiàn)場施工過程中，施工現(xiàn)場一般會產(chǎn)生現(xiàn)場簽證，設(shè)計變更等情況，根據(jù)項目復(fù)雜程度還有可能產(chǎn)生多次變更和大量現(xiàn)場簽證，此類情況會造成工程造價的金額差異，項目過程中由于成本審核不嚴(yán)格，核實錯誤產(chǎn)生的違反規(guī)范流程的手續(xù)、資料，容易給施工單位提供私自操作的機(jī)會，而這些未經(jīng)核實、摻雜虛假數(shù)據(jù)的資料內(nèi)容，會影響最終的結(jié)算工作，造成項目造價的誤差。

2 城市更新工程造價的控制與措施

城市更新項目各個階段，都需要有對應(yīng)的造價控制措施，對于工程造價都會產(chǎn)生重要影響。

2.1城市更新工程的決策階段

產(chǎn)生決定性影響的造價控制是在決策階段。與城市更新的成本緊密相關(guān)的是城市規(guī)劃，根據(jù)規(guī)劃逐步完善城市更新計劃，一步步提升優(yōu)化城市功能。而城市更新項目的改造規(guī)模、改造內(nèi)容、要求都對項目成本造成直接影響。城市更新項目決策最重要的是結(jié)合政策、現(xiàn)場實際情況、專家意見、居民意見等多方面進(jìn)行綜合考慮，制定出有針對性、有普遍性、合理科學(xué)的更新改造內(nèi)容。城市更新舊改項目較多，一是對于資金的規(guī)劃要重視，合理分配項目資金，保證建設(shè)力度，提高投入成本的效益。二是資金的成本測算，優(yōu)化測算方式，解決成本問題。三是監(jiān)控專項資金落實，保證資金到位，避免影響項目進(jìn)度。

2.2城市更新工程的設(shè)計階段

設(shè)計階段如何考慮造價控制。舊改項目與新建項目不同，需要結(jié)合實際客觀因素，在改造提升的前提下，盡可能全面地考慮現(xiàn)場施工限制、施工開展過程中的問題、以及施工結(jié)束后的整體效果，如何提高基礎(chǔ)設(shè)置的功能。選用相對適合、科學(xué)的施工工藝，在范圍內(nèi)因地制宜，合理地利用項目資金進(jìn)行工程造價的控制。

2.3城市更新工程的招投標(biāo)階段

招投標(biāo)及單位選擇方面的成本控制。通場來說，城市更新改造項目需要通過招投標(biāo)來選取施工單位、監(jiān)理單位、造價咨詢單位等一系列參建單位，能夠吸引更多高質(zhì)量的單位參與投標(biāo)，為防止常見的招投標(biāo)問題，加強(qiáng)招標(biāo)過程中的監(jiān)管，嚴(yán)格按照規(guī)范要求。資質(zhì)齊全且專業(yè)性強(qiáng)的參建單位能夠在項目實施過程中高效地溝通配合，保質(zhì)保量地完成工程任務(wù)，全力避免因參建單位人員不專業(yè)、不負(fù)責(zé)造成的造價誤差，專業(yè)人員更有益于項目的順利實施，有利于工程造價的控制。

2.4城市更新工程的施工及竣工結(jié)算階段

施工階段的造價控制相對復(fù)雜。由于舊改項目的特殊性，居民通常不在施工期間搬離住所，現(xiàn)場的管理工作、施工組織則需要重點把控。重視施工現(xiàn)場的安全必不可少，項目施工期間盡可能降低對老舊片區(qū)住戶的正常生活產(chǎn)生的影響，安全措施到位，杜絕出現(xiàn)現(xiàn)場安全問題。在造價控制方面，首先要科學(xué)合理地規(guī)劃施工進(jìn)度、材料進(jìn)場、施工工藝、工人排班等安排，綜合考慮現(xiàn)場因素，避免出現(xiàn)因規(guī)劃失誤工程進(jìn)度滯后的問題。其次，居民居住的舊改小區(qū)要考慮到工作日、節(jié)假日施工規(guī)范的要求，在根據(jù)規(guī)定安排施工時間，盡量避免擾民，在不影響居民正常工作生活的基礎(chǔ)上，保證工期，減少對工程造價的影響。

施工階段以及竣工結(jié)算階段兩個階段的要重視。這兩部分的工程成本控制可以說是重中之重。例如，施工過程中的現(xiàn)場收方記錄工程量，現(xiàn)場簽證，設(shè)計變更等內(nèi)容，對于工程造價的控制尤為重要，嚴(yán)格按照合同要求的計量計價原則，做到不遺漏、不重復(fù)、不出錯，在隱蔽工程隱蔽前進(jìn)行現(xiàn)場收方，防止施工單位虛報工程量。對變更簽證資料審核，保證材料的真實性、合規(guī)性、完整性。作為結(jié)算依據(jù)的資料都要確保真實有效，工程量記錄準(zhǔn)確可信。在項目竣工結(jié)算階段保證審計的效果。根據(jù)項目期間的結(jié)算資料，對項目進(jìn)行結(jié)算審核，這是項目造價控制的重要階段，對結(jié)算資料的嚴(yán)格審核，是確保工程造價控制的根本。

3結(jié)語

從長期的發(fā)展目光來看，城市更新對于城市的健康持續(xù)發(fā)展有著非比尋常的重要意義，優(yōu)化城市基本功能，更新城市質(zhì)量，因此對城市更新的工程造價研究還需要提供更多建議，積累更多經(jīng)驗，推動城市更新行動的不斷前進(jìn)，提升中國城市建設(shè)的質(zhì)量。

致謝：

本人能夠完成此篇論文，首先感謝四川中砝建設(shè)咨詢有限公司給予我參與城市更新項目的機(jī)會，對于該題目有了更深刻的認(rèn)識，可以基于實際經(jīng)驗豐富論文內(nèi)容，在未來的工程造價道路上懷穿一顆感恩的心，潛心學(xué)習(xí)，不斷努力。

參考文獻(xiàn)：

[1]梅耀林，王承華,李琳琳.走向有機(jī)更新的老舊小區(qū)改造——江蘇老舊小區(qū)改造技術(shù)指南編制研究[J/OL].城市規(guī)劃，2021，12：1-11.